不動産を購入する際に必ず関わってくるのが「住宅ローン」や「不動産ローン」。
このローン、居住用（マイホーム）と
投資用（賃貸物件）では大きな違いがあることをご存知でしょうか？
今回は、「なぜローンの条件が違うのか？」
「金利や審査にどんな影響があるのか？」といった点を、
わかりやすくお伝えいたします。
そもそも何が違う？──居住用と投資用不動産のローンの違い
| 項目 | 居住用ローン（住宅ローン） | 投資用ローン（アパートローン・不動産投資ローン） |
|---|---|---|
| 利用目的 | 自分や家族が住むための家 | 賃貸収入を得るための物件 |
| 金利 | 低め（年0.3～1.5％程度） | 高め（年1.5～4.5％程度） |
| 審査基準 | 年収・勤務先・返済負担率など | 物件の収益性・自己資金・事業性・借入実績など |
| 控除制度 | 住宅ローン控除が使える | 原則として控除なし（※法人化の場合は別） |
| 借入上限 | 高め（年収の8～10倍程度） | 審査厳しめ（自己資金2～3割必要な場合も） |
金利の違い──なぜ投資用ローンは金利が高いの？
住宅ローンは、金融機関にとって比較的「リスクが低い」とされています。
理由は以下の通りです。
住宅ローンは「生活必需」なので返済優先度が高い
国の支援（住宅金融支援機構や住宅ローン減税）がある
一定の雇用がある人向けに設計されている
一方、投資用不動産のローンは、
空室リスク
家賃滞納リスク
経営判断による収支変動
など、ビジネスとしてのリスクが高く
金融機関も「事業融資」として扱います。
そのため、金利が高くなりがちです
審査の違い──投資用ローンは「不動産の収益力」が鍵
住宅ローンは、主に借りる人の
属性（年収・職業・勤続年数など）が重視されます。
一方、投資用ローンは、
物件の立地・築年数・利回り、入居率や将来の収益予測、借主の不動産運用経験や資産背景
など、事業として成立するかどうかが重視されます。
収益が見込めない物件に対しては、たとえ高年収でもローンがつかないケースがあります。
税制や制度の違い──控除や補助の有無
居住用不動産（住宅ローン）
住宅ローン控除が受けられる（年末残高の0.7%を13年間控除など）
住宅取得等資金の贈与税非課税特例が使えることも
投資用不動産
控除はなし（個人の場合）
ただし、減価償却や経費計上などの節税策が可能
法人での購入なら別の税制優遇がある場合も
注意点──「住宅ローンで投資用物件」は絶対NG
「住宅ローンは金利が安いから、投資用物件でも住宅用として借りたらいいのでは？」
という考えは絶対NGです。
住宅ローンは「自ら住むために使うこと」が契約条件になっており、
虚偽申告で借りた場合、即時一括返済を求められるリスクがあります。
過去にはこうした「偽装居住」で多額のペナルティを受けた事例もあります。
金融機関からの信頼も失い、今後の融資が難しくなる可能性も。
目的に応じたローンを正しく使おう
| 項目 | 居住用ローン | 投資用ローン |
|---|---|---|
| 金利 | 安い | 高い |
| 審査基準 | 年収重視 | 物件の収益力重視 |
| リスク | 生活レベルの変化 | 空室・経営リスク |
| 税制優遇 | 控除あり | 節税スキームあり（減価償却など） |
正しくローンを使い分けることが、資産形成や投資成功の第一歩です。
特に投資用不動産は、ローンの設計＝事業計画そのもの。
金利、期間、元利均等か元金均等かなど、事前にしっかりと戦略を立てて臨む必要があります。
よくある質問（FAQ）
Q. 自宅を将来、賃貸に出したい場合はどうなる？
A. 一定期間住んだあとに賃貸に出すのは可能ですが、
事前に銀行に届け出が必要です。黙って賃貸に出すと契約違反になる場合があります。
Q. 投資用ローンは法人で借りた方がいいの？
A. 節税や資産管理の面で有利になる場合があります。
ただし、設立・運用コストや手間もあるため、一定の投資規模以上で検討するとよいでしょう。
投資用と居住用のローンは、目的もリスクも違うため、金融機関のスタンスも全く異なります。
間違った借り方をしないよう、まずは「なぜ違うのか」を理解し、
自分の資産計画に合った選択を一緒に探しましょう。
お問い合わせは、お早めに。
